更好滿足剛性住房需求

今年以來，中央層面不斷釋放穩地產積極信號，各地也相繼出臺支持政策，進一步因城施策穩定房地產市場。

即日起，經濟日報推出“推動房地產市場平穩健康發展”系列報道，從如何支持剛性和改善性住房需求兩方面關注房地產市場。

為支持和滿足房地產市場剛性需求，近期，多地多部門相繼推出了一系列政策舉措，如下調首套房商業貸款利率和公積金貸款利率下限、降低購房首付比例、提高公積金貸款額度、提升借款與還款便利度、放寬首套房認定標準、首套置業減免交易契稅等。

這些政策均針對剛需群體，著眼于有效降低購房負擔和貸款成本，目的是提升居民購房意愿、促進合理住房需求恢復與有效釋放，取得了一定的效果。房地產剛性需求空間到底有多大？如何更好滿足剛性需求？

隨著我國城鎮化快速推進，房地產市場將由“增量時代”進入“存量時代”。但也必須看到，剛性住房需求空間依然較大。

從新增需求上看，我國城鎮新增就業人數連續多年保持在每年1000萬以上，首次置業人群、青年置業人群、婚房主力人群、異地創業人群等將繼續帶來旺盛的剛性需求。核心家庭小型化、婚育模式出現變化、老齡化下的獨居行為等新情況新趨勢，也為住宅和商品房提出了新的要求、創造新的需求。

從結構變遷上看，雖然城鎮住宅存量、住房套均面積、城市住房自有率、套戶比等指標在穩步提升，但是我國住宅供給的總體平衡背后依然存在一定程度的結構性差異。城鎮尤其是中心城市、重要節點城市、戰略接續成長城市的剛性住房需求依然規模較大、潛力較大。

總的來說，應當在堅持“房住不炒”定位與“穩地價、穩房價、穩預期”目標不改變的前提下，尊重我國房地產市場區域性差異、共時性差異，繼續穩妥實施房地產長效機制，保持因城施策、因時施策、分類指導、集約高效、糾偏微調的調控方式，壓實落實各地房地產調控的主體責任和監督責任，更好解決居民住房難題、滿足剛性住房需求，實現穩增長、防風險、促發展三重目標。

房地產行業是宏觀經濟典型的分析樣本、實證范例和晴雨表，對投資、消費、需求端、供給端等方面研究都具有指標意義與分析價值。

居民購房意愿、能力與決策特別是剛性需求，在很大程度上受到個人對宏觀經濟、調控政策、房價變化、個體收入等方面預期的影響。因此，應當保持房地產調控政策和貨幣、財政、土地、稅收、產業等相關政策的制度化、體系化、連續性、穩定性、可預期性，以穩為主、循序漸進、有計劃分步驟地實施政策調整，盡量減少對市場的沖擊和影響，從而穩定居民預期、收入和購房意愿，保障剛性住房需求。

有條件的城市可繼續優化差別化住房信貸政策，調整限購、限貸、限售、限價等政策，并適時考慮針對剛需群體采取下調首套住宅貸款首付比例、降低房貸利率、有序縮短按揭貸款審批與放款周期、提高公積金貸款額度或以公積金覆蓋首付的比例、減免交易稅費、提供購房補貼、逐步降低落戶標準和購房門檻等差異化支持措施，更好地提振購房者信心、穩定購房者預期，更好地支持和滿足剛性住房需求和合理的改善性需求。同時，繼續嚴防嚴懲經營用途貸款違規流入房地產領域，更好抑制投機性需求與投資性需求。

在重視穩定商品房市場的同時，必須加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，并以人口流入規模大、房價水平高的城市作為政策重點，加快探索和發展房地產新的發展模式，為更好地滿足剛性住房需求提供助力與補充。

黨的二十大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。相較其金融屬性、資產屬性，未來相關政策應更為關注、呵護、培育住房的居住屬性、民生屬性，應大力發展長租房市場，推進保障性住房建設，加快構建高端有市場、低端有保障的住房制度。這既有利于從需求端解決住房難、住房貴、住有所居、共同富裕的問題，也有利于從供給端有效抑制房價過快上漲、促進房地產市場平穩健康發展。

此外，在土地、財稅、金融等方面應給予保障性租賃住房更多政策支持。各地保障性租賃住房項目供給建設與運營進度應適度加速，并考慮改建改造有條件的存量房屋以形成非自有產權保障性租賃住房，對沖商品房建設放緩壓力、熨平住房結構性差異與局部緊平衡、消化剛性需求和釋放消費潛力、穩定宏觀經濟增長、推動社會發展。未來信貸資金投放也應對此有所傾斜和繼續支持，提升金融服務水平，促進房地產行業良性循環和經濟健康發展。