白菜價的三四線樓市，泡沫比北上廣深大

冰川思想庫研究員丨關不羽

2023年，房地產重回“支柱產業”行列，又打開了想象的空間。

“樂觀派”的理由是三大利好：政策放寬、經濟復蘇和貨幣寬松。尤其是貨幣寬松的預期如此強烈，以至于有人預言超一線的房價今年還能漲個二到三成，“每平30萬可期”。

真讓人感嘆“今夕何夕，見此良人”。

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滯脹是新風險

“一直放水一直漲”的錯覺，還在經濟高速增長期的舊夢中。要是印鈔就能高樓平地起，那全世界到處都是“宇宙中心”了。

高通脹、高增長、高房價的“三高”已經是老黃歷了，目前主要風險不是通脹，而是滯脹。

1月17日，在國務院新聞辦舉行的2022年國民經濟運行情況新聞發布會上，國家統計局局長康義稱：

當前國際環境仍然在復雜演變，世界經濟增長動能在趨緩，全球貿易形勢不容樂觀，世界經濟可能面臨滯脹局面。

全球同此寒涼，誰能獨善其身？所謂滯脹，即停滯性通脹。貨幣發行量增長，但是各項經濟指標停滯。

貨幣好比是液壓泵里的油，泵的動力不足，加了很多油。一開始效果不錯，動力上來了?？墒羌恿藥谆睾?，發現加油也沒動力了。一種可能是油加多了，漏掉了。

還有一種可能是這個泵本來就有毛病，靠加油能掩蓋住了，拖到毛病越來越大，再加油也不行了。

圖/圖蟲創意

長期通脹導致滯脹的原理也類似。貨幣注水積累了大量無效資產，就是油漏掉了。

靠貨幣注水拉動經濟增長，是給結構性問題開出了流動性的藥方，拖延了經濟結構性問題的解決，無效資產的堆積甚至加劇了結構性問題，對應的是泵壞掉了的那種情況。

中國大規模寬松貨幣政策始于2008年的四萬億大基建，此后的八萬億、十二萬億，貨幣刺激政策力度逐輪增大，房價隨之節節攀升。因此，“放水漲房價”的觀念根深蒂固。

然而，世上哪有一直放水一直漲的好事？高通脹高增速下的樓市表現，并不適用于滯脹。

經濟滯脹的樓市表現可以參考日本，主要特征是分化。

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樓市分化后的表現

上世紀90年代初，日本泡沫經濟崩潰直接沖擊樓市，房價大跌，東京大阪房價“腰斬”，很多中小城市的房價則跌到了腳后跟。

此后日本經濟以債務貨幣化的方式開啟滯脹模式，房價的區域分化顯著。東京大阪的房價經過十幾年的緩慢攀升，回到了泡沫高峰時期的80%左右，但是成交量急劇萎縮。而大部分中小城市則是房價躺平，成交量躺得更平。

如果中國經濟也進入滯脹，樓市區域分化加劇的情況也會類似。與東京、大阪同一生態位的超一線城市，最終可能會進入價高量低的狀態。這在微觀經濟也可以合理解釋。

中國超一線城市不僅具備經濟優勢，同時還具備日本大都市不可比擬的政治地位，公共服務水平和其他地域的優勢差距更大，經濟機遇更為富集。這些構成了“宇宙中心”的房價基本支撐。

但是，大漲也是不可能的。政策放寬、經濟復蘇的利好因素，很難期待長期化，不可高估。

圖/圖蟲創意

參考其他主要世界經濟體的后疫情經濟，反彈的力度和持續時間均低于預期，疫情期間各國央媽搞超寬松貨幣政策造成的經濟內傷超乎想象。

至于政策利好，效果也是有限。政策鼓勵購房，也不可能“按著牛吃草”。個人購房最重要的經濟考量，是收入增長預期。沒有就業穩定和收入增長的穩定預期，誰敢背二三十年的按揭呢？

經濟增速放緩，經濟活力下降，居民失去收入增長預期。房子這樣的“大物件”就很難流通，勢必造成成交量下降，也就失去了價格快速上升的動力。

那么，日本進入滯脹期之前的“主動戳泡沫”會不會在2023年的中國重演，以至于大城市房價腰斬呢？

這種可能性也不大。

日本當年泡沫經濟崩潰本來也不是“主動戳破泡沫”，而是官僚部門政策不協調的結果，是大幅升息迎頭撞上房地產稅的車禍現場。有日本血淋淋的教訓在前，此后各國都避免出現這樣的政策失誤。目前，我國政府的政策定調穩樓市的定調是清晰的。

因此，2023年中國超一線城市的房價可能會有一些市場波動，漲漲跌跌都有可能，但是幅度不會很大。大漲兩三成的美夢還是早醒早好。

03

樓市的高風險區

比起超一線的“宇宙中心”房價，更值得憂慮的是三線以下的樓市。那些地區的房子是白菜價，卻是泡沫的高風險區。

社會大眾對資產泡沫普遍存在“價格誤解”，總是以為價格高低是衡量泡沫的指標，實則不然。

泡沫是價格和價值的背離，反映在市場層面就是名義價格和真實交易價格的背離。

500元一克的黃金沒泡沫，但是標價50塊錢一把的小蔥，泡沫含量爆表?！苞Q崗們”上一輪棚改帶動起來的房地產熱，就是50塊錢一把的小蔥。這些才是中國樓市的隱藏雷點。

判斷泡沫風險的大小，還要考慮存量規模。比如說，上海市中心老洋房動輒上億，但是總共也就那么一兩百棟，掛牌的只有一兩棟，有足夠的稀缺性。而三線以下的“草根盤”，單價雖低，盤子卻不小，嚴重過剩。

比如，去年石門縣縣委書記鼓勵公務員買房，“買了一套買兩套，買了兩套買三套，買了三套買四套”的雷人雷語背后，就是過剩的房子。

圖/網絡

石門縣50余萬人口，在售樓盤多達二十多個。2021年全年，竣工住宅35.13萬平方米，增長173.9%。而商品房銷售面積58.25萬平方米，下降13.2%。

就這房地產規模、增長速度和銷售速度的夸張差距，難怪要號召“買了三套買四套”。四套都嫌少，七八套才行。賣不完的存量，石門縣的樓市泡沫含量有多高？

上一輪房地產下沉熱潮，“激活”了很多地區的房地產，熱火朝天的景象卻是自拉自唱的“土地金融游戲”。

比如，城投債處置被圍觀的遵義市，最大的房地產開發商是市屬國有企業的遵義市投資（集團）有限責任公司。2021年數據顯示，這家城投公司累計土地儲備超4400畝，號稱總資產高達670億元。

遵義市的開發商排名靠前的，幾乎都是省內企業。這種地方政府主導的“土地流轉內循環”搞出來的樓市，能有多少價值支撐，可想而知。

總之，上一輪房地產下沉式開發的特點是：大量資金通過地方政府融資平臺涌入，不顧當地市場的實際需求，大規模集中開發。在開發階段完成了資金的金融閉環，但是市場銷售卻閉不了環。

這些嚴重過剩的房子，不管建完沒建完，或多或少都是經濟意義的爛尾樓。

▲遵義市新蒲新區（圖/圖蟲創意）

2023年，這些過剩的房子，將何去何從？

地方政府托市，指望不上。即便地方公務員“買了一套買兩套，買了兩套買三套，買了三套買四套”，也解決不了任何問題。

因為地方財政因債務壓力吃緊，地方公務員的收入勢必受到影響，一套靠積蓄，二套三套靠按揭，拿什么還呢？

財政脆弱、靠轉移支付的地方折騰出的樓市，大概率就是泡沫堆。財政脆弱，多半本地經濟不振，所謂樓市，本來就沒有真正的“市”。

因此，就算地方政府有心托市，也難以回天。即便靠政府指導價等行政干預手段強行鎖住名義價格，也很難徹底解決背后的債務危機。單單靠行政干預，總有捂不住蓋子的那一天。

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2023年中國樓市注定不平靜

總之，中國樓市的2023年注定是不平靜的。到底是暗潮涌動，還是驚濤駭浪，政策調理的技術因素會起一定作用。

但是，從“政策市”回歸正常市場的大勢不可阻擋，“政策信仰”、“貨幣信仰”支撐的“房價永遠漲”難以為繼。

那些經濟薄弱、寅吃卯糧的地區，本不具備房地產大發展的基礎條件，拔苗助長的“催肥”不可持續。當初怎么注水的，連本帶息都會還出來。

圖/圖蟲創意

中國超一線、強一線城市也不能高枕無憂。樓市的健康度歸根結底取決于市場供需關系，經濟表現不佳，樓市也走不遠。如果大城市不能盡快恢復經濟活力，那么房價的市場支撐也很難持久。

日本人均GDP接近4萬美元，有長期耗著的本錢。中國經濟最發達地區的人均GDP僅為2.7萬美元左右，差距還是很明顯的。

因此，2023年對中國經濟發達地區的大城市而言，是經濟發力的關鍵窗口期。再不拼經濟，樓市的“大城市信仰”將是下一塊倒下的多米諾骨牌。