“還錢竟比借錢難”，提前還房貸真的劃算嗎？

文/龐無忌

借錢不容易，還錢還不容易嗎？

最近，對于想提前還房貸的人來說，還真就不那么容易。

一方面是排隊等待時間長。多地購房者曝出需要經過2-5個月的排隊等待才有還款名額。中新社國是直通車記者致電中國農業銀行、中國銀行北京網點，被告知需要排隊等待約2-3個月。

另一方面，部分銀行網上預約提前還款得每天在固定時間“搶號”，搶上了也還得等待2-3個月。還有部分銀行關閉了線上預約通道，只能線下協商辦理。還有的銀行則要求收取部分違約金。

為何大家都忙著“提前還貸”

分析認為，主要有三大觸發因素：

其一，理財產品收益率下滑。

春節前，受債市波動影響，理財產品收益率明顯下滑，有的甚至出現負收益。過去被視為“沒有風險”的理財產品出現虧損，有的人多月收益“一夜清零”，這改變了不少人的投資理財方向。

諸葛找房數據研究中心認為，如今許多理財產品的年利率跌破3%，普通理財“跑不贏”房貸利率，找不到更優質的投資渠道促使居民選擇將存款用于提前還貸。目前，許多購房者的存量商貸年利率為4%至6%，特別是2020年以來下發的部分貸款利率在6%以上，而當下的保本理財產品，收益率在3%以下的居多。在此背景下，有的人將提前還房貸視為一種理財產品。

其二，近期多地房貸利率動態調整。

在今年1月初官方公布首套住房貸款利率政策動態調整機制后，多地密集調整利率下限。根據中指研究院不完全統計，2023年1月，中國調整房貸利率下限的城市接近20個，其中包括鄭州、天津、福州、沈陽、廈門等二線城市。

截至1月31日，貝殼研究院監測的103個城市中，首套房貸利率低于4.1%的城市共30個，其中二線城市有8個。首套房貸利率降至3.7%的城市有4個，目前為全國商貸利率最低水平。

新購首套住房利率不斷走低，對于持有存量高利率房貸的購房者來說，則更有動力提前還款。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這時許多人要么選擇部分提前還貸，要么還款后賣房，再買房，騰挪為低利率房貸。

其三，樓市預期轉變。

李宇嘉認為，提前還貸潮出現的大背景是樓市預期的轉變。過去，百姓普遍認為房價會上漲，資產收益遠大于房貸成本，購房者對房貸利率不敏感。如今，房價預期逆轉，多地房價下跌，房子的成本也開始浮出水面。其中，房貸、物業、折舊等被越來越多人關注。據測算，中國熱點城市一套房子的綜合持有成本，每年在房屋總價的5%至9%左右。

提前還房貸真的劃算嗎？

對銀行來說，并不樂見居民扎堆提前還房貸。

近年來，銀行對實體經濟貸款利率明顯走低，居民住房按揭貸款成為其收益率相對較高的長期穩定優質資產。李宇嘉指出，當前，增量房貸申請量下降，而存量房貸被提前償還，銀行收益自然受到影響。這也是近期不少購房者反映等待時間長、銀行收緊還款條件等的重要原因。

既然難度加大，還有必要提前還房嗎？國是君已在《房貸利率“3時代”來了！要不要提前還房貸？》一文中，列舉了提前還房貸最劃算的幾種情況，也提示了一些提前還房貸必要性不那么大的情景，同樣的內容不再贅述。從償還利息的角度，業內人士建議，當等額本息還款的周期沒有超過還款年限的1/3，等額本金的還款周期沒有超過還款年限的1/2時，提前還貸更劃算。

如果現在因為種種原因無法提前還貸，就等于白白吃虧嗎？

也并非如此。

過去用來說服許多人貸款買房的一大有力論證來自于：“房貸可能是普通家庭一輩子能夠拿到的最大額、低息和長期的貸款”。而且因為通脹的原因，每年房貸都與我們手中的錢一同貶值，10年甚至20年過后，同樣的月供，壓力會大大降低。

當然，如今房價上漲預期已經被打破，房子和票子未來都有貶值的可能。但參考西方國家的金融史看，現金與各類資產相比是貶值幅度最大的，也就是說總體而言，票子貶值的幅度可能會大于房子。

具體數字如何估算？其實官方公布的CPI水平并非衡準通脹水平的唯一標準，因為其中未包含房價變動，與實際感受有一定差距。

清華大學經濟管理學院經濟系副教授韓秀云指出，真實通脹的算法是M2增長率減去GDP的增長率。過去一兩年，這個數值在6%-7%左右。如果以此計算，現在每月還款1萬元，十年之后每月實際還款壓力相當于現在的4800元，30年后相當于現在的1000元左右。

眼下，這種“提前還貸潮”折射出當前投資渠道匱乏的問題，也未嘗不是人們在經濟周期底部的一種“應激反應”。但“冬天”總會過去，當春暖花開之時，在手頭上保留一部分可用現金，也未嘗不是迎接未來機會的一種選擇。