買到爛尾樓怎么辦？最高法明確優先保護購房者權益
來源：發布時間：2023-04-24 08:47
2022年9月24日，鄭州最大爛尾樓之一啟福城迎來復工。（視覺中國/圖）
針對河南省高級人民法院的請示，2023年4月21日，《人民法院報》要聞版刊發《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》（下稱《批復》），明確了對商品房消費者房屋交付請求權和購房款返還請求權的優先保護，于4月20日開始施行。
《批復》第二條提到，商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規定。
《批復》第三條稱，在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。
不幸買到爛尾樓的購房者，今后該如何通過法律解決問題？
“超級優先權”
《批復》公布不過一日，上海光明律師事務所律師付永生已接到了客戶的相關咨詢。
付永生向南方周末記者介紹，這份編號為法釋（2023）1號的《批復》屬于司法解釋，實踐中等同于法律?！杜鷱汀冯m是最高法對河南省高院的回復，但其規定全國有效。
但關于商品房消費者權利保護的規定并非首次出現?！啊杜鷱汀穬热莺椭暗囊幎ù笸‘?，順位和優先權沒有多大變化?！备队郎f。
2002年出臺的《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（下稱《優先受償權批復》）第二條規定，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。
但《優先受償權批復》未明確不得對抗買受人的哪些權利，2014年，最高法在回復山東省高院時，對這個問題作了進一步解釋。
《最高人民法院針對山東省高級人民法院就處置濟南彩石山莊房屋買賣合同糾紛案請示的答復》第二條提到，對于《優先受償批復》第二條應理解為，“既不得對抗買受人在房屋建成情況下的房屋交付請求權，也不得對抗買受人在房屋未建成等情況下的購房款返還請求權”。
也就是說，早在近十年前，優先保護商品房消費者的房屋交付請求權和購房款返還請求權已得到了法律認可。
不過，為了切實實施民法典，最高法自2021年1月1日起廢止了部分司法解釋及相關規范性文件，《優先受償權批復》位列其中。
付永生表示，新的《批復》是民法典實施后，首次對商品房消費者權利保護作出明確法律說明。
“第三條給了購房者‘超級優先權’?！备队郎e例稱，如果一個爛尾樓盤，開發商欠了工程款、銀行貸款、材料款，開發商破產或跑路，也沒有公司愿意接盤，此時將樓盤拍賣，款項將全部平分給全體購房者，如果還有剩余的錢，再按工程款、銀行貸款、材料款的順序來處理。
根據付永生的經驗，在現實中，如果遇到爛尾樓，購房者往往不會一開始就選擇退房，而是等到房價上漲，集資繼續蓋房。
這種情況就適用于《批復》第二條。付永生舉例稱，購房者將尾款交給法院直至付清所有房款，法院就會解除工程隊、銀行、供應商對這個房產的各種查封，要求房產部門給購房者辦理房產證。
“封頂放貸”
爛尾樓業主退款得到了最高法的支持，現實中是否有難度？
上海光明律師事務所律師羅春雷告訴南方周末記者，《批復》主要適用于住宅購房者?！跋M者”在司法實踐中一般是指供自己或家人消費（居?。?，所以購買商鋪、辦公樓無論是自用還是出租，很可能不被認定為消費者，不適用本規定。
他還提示，《批復》在落地實施中或將遇到群體性案件的立案問題。很多法院為了提高效率，要求對10人以上的類似案件，必須先選一個示范案件判決之后，再對其它案件立案。而一個示范案件，從立案到判決，可能要等半年到兩年。在此期間，其他購房者難以等到法院立案。
中原地產首席分析師張大偉對南方周末記者說，爛尾項目肯定是蓋了一部分，到了建安（房屋建筑和設施設備安裝）部分。建安成本在全國來說差別不大，基本上毛坯房在3000元以內。也就是說，平均一套房再投入10萬到20萬元就可以讓項目不爛尾。
在過去的案例中，大部分爛尾項目都是開發商破產或資金已被挪用。張大偉說，這意味著項目實際可執行的資產價值非常少，即便是退款，業主也拿不到多少錢。
張大偉希望，未來法律可以對既有規定作出更實際的解釋。如是否應該要求沒有封頂的項目，購房者貸款由銀行承擔。
根據2007年發布的《中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會關于加強商業性房地產信貸管理的通知》（下稱《通知》），第三條“嚴格住房消費貸款管理”，對住房的放貸條件作了細致要求：
“商業銀行應重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款?！?/p>
2019年和2021年，山西和上海也都出過“封頂放貸”的明文規定。
“現在比比皆是的情況是，房子建了一半，購房者拿不到房子還要還貸款?！睆埓髠ビ^察到，鄭州因為疫情和水災等不可抗因素，本應前兩年交付的期房得以延期，在今明兩年迎來交付高峰。之前被暫緩的問題集中顯現，鄭州進入訴訟爆發期。
1990年代，香港的“賣樓花”傳到內地，正是內地預售制的由來。香港如今較少出現爛尾樓，購房者“不交樓，不還貸”。
香港泓亮咨詢及評估董事總經理張翹楚向南方周末記者介紹，在香港購置期房，主要有即供付款和建期付款兩種方式。他是中國內地注冊房地產估價師及經紀人和香港產業測量師。
前者要求項目還在建筑過程中，準業主就要開始付款。通常是在簽臨時買賣合約時（可理解為認購書）先付10%，簽正式買賣合約后的90至180天內繳付尾款。但在樓花期申請的按揭，銀行最高只提供50%-60%的貸款。由于業主愿意提前付款，開發商會提供較高折扣。
而建期付款允許準業主先付少量首付（可低至10%），待房屋落成后再付尾款，那時準業主才向銀行申請按揭貸款。但對首置準業主來講，他們可以申請購買按揭擔保，從而為1000萬元以下的物業拿到8成或9成貸款。不過由于開發商收款期限變長，提供的優惠較少。
張翹楚解釋，雖然即供買房有更多優惠，但對買家資金要求更高。所以，香港購房者普遍選擇建期付款方式，那時房屋已落成。